Wracamy do tematu, który omawiałam już trochę na „lajwie” na moim Instagramie – współpraca z architektem. Staram się o tym mówić i staram się o tym pisać, bo wciąż pojawiają się pytania i wciąż czuję, że masz obawy odnośnie tego, jak wygląda współpraca z architektem i proces projektowy.

Problem generalnie jest taki, że inwestorzy często nie wiedzą jak taka współpraca powinna wyglądać. Dlatego opowiem o tym procesie od początku, dodam swoje uwagi i rady. Odniosę się również do pytań i wiadomości, które do mnie docierają.

Praca rozpoczyna się zazwyczaj od maila, który wysyłasz do pracowni projektowej. Opisujesz, w jakiej sprawie kontaktujesz się z pracownią. Czasami jest to telefon i wstępna rozmowa. Po pierwsze to stanowczo za mało, by rozpocząć współpracę! Po drugie niekiedy zdarza się tak, że ten mail jest wysłany na długo przed faktycznym rozpoczęciem budowy, więc pierwsza moja uwaga, to po prostu powiedz o tym architektowi. Powinien wiedzieć, że ogólnie planujesz budowę, ale nie musi czekać w blokach startowych, bo zanim rozpoczniecie współpracę, upłynie jeszcze trochę czasu.

Przyjmując jednak scenariusz, że współpracę chcesz rozpocząć już niebawem, dużo zależy czy zgłaszasz się do architekta z kupioną działką czy dopiero zamierzasz ją kupić. Generalnie lepszym rozwiązaniem jest, żeby nawiązać współpracę z architektem zanim jeszcze kupisz działkę. Dzięki temu masz możliwość, żeby architekt sprawdził jej przydatność pod planowaną inwestycję. Architekt sprawdza oczywiście czy działkę obejmuje MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), jeśli nie to czy studium uwarunkowań (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) w ogóle umożliwia tam zabudowę jednorodzinną. Architekt zweryfikuje również:

  • czy działka ma dostęp do drogi publicznej;
  • czy nie jest pod opieką konserwatora zabytków;
  • jakie jest jej usytuowanie względem kierunków świata;
  • jakie jest jej bezpośrednie sąsiedztwo oraz jakie inwestycje są planowane w okolicy;
  • architekt ustali też czy na działce są obiekty budowlane lub drzewa przeszkadzające w jej racjonalnym wykorzystaniu, itd.

Jeśli architekt od początku jest włączony w proces wybierania działki, może wiele rzeczy doradzić. Później nie zawsze udaje mu się spełnić oczekiwania inwestora, bo czasami nie pozwalają jemu na to zapisy MPZP.

Czasem jest sytuacja, że działkę dostajesz od rodzinny. Wówczas również warto sprawdzić wraz z architektem każdy z punktów wymienionych wyżej. Dzięki temu od samego początku rozmowa o naszym domu będzie nabierała innego wymiaru i ma szansę obrać konkretny kierunek.

Pierwsze spotkanie

O tym jak się przygotować już pisałam we wpisie „Rozmowa z architektem – jak się przygotować”. Wspomnę jeszcze o tym, że na pierwszym spotkaniu architekt często opowiada o pracowni, doświadczeniu, zakresie prac i terminach ich realizacji. Natomiast, jeśli tego nie zrobi, to Ty go o to zapytaj. Inwestorzy często opowiadają mi, że nie lubią, gdy architekci po wstępnych ustaleniach zupełnie nagle urywają kontakt. Zdecydowanie się z tym zgadzam – nie powinno tak być. Uważam też, że jeśli po takim spotkaniu zdecydujesz, że nie chcesz współpracować, to również powinieneś odezwać się choćby z krótką informacją, że nie skorzystasz z usługi. Byłaby to odpowiednia reakcja na poświęcony czas.

Zdarza się, że na pierwsze spotkanie inwestor przychodzi z już kupionym typowym domem katalogowym. Warto wcześniej sprawdzić, czy architekt zajmuje się adaptacjami projektów, bo nie każdy to robi. Pamiętajmy też, że zmiany projektowe, podobnie jak i adaptacja do warunków konkretnej działki, kosztują. Jeżeli zmiany będą bardzo duże (a inwestorowi nie zawsze łatwo to ocenić), oszczędność wynikająca z posiadania projektu z katalogu może okazać się pozorna, ponieważ za opracowanie projektu zagospodarowania terenu płacisz i za zmiany projektowe istotne lub nieistotne – też płacisz. Zachęcam do zapoznania się z artykułem, w którym piszę dlaczego nie warto kupować projektu gotowego.

Dodam też, że na pierwszym spotkaniu powinieneś poznać zasady współpracy. Doradzam również, by spotkać się więcej niż raz, bo nie oszukujmy się, tak jak w każdej relacji – na pierwszym spotkaniu trudno jest kogoś dobrze poznać i określić, jak ułoży się współpraca. Tak czy inaczej przed podpisaniem umowy powinieneś:

  • wiedzieć jak funkcjonuje pracownia oraz ile architekt potrzebuje czasu na opracowanie koncepcji;
  • ustalić zasady współpracy;
  • zakres prac, czyli musisz wiedzieć ile i za co płacisz;
  • ustalić harmonogram wykonywanych prac;

Ważne! Sprawdź czy w umowie jest jedynie projekt budowlany w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę, czy umowa obejmuje też np. aranżację wnętrz. Warto ustalić, kto przygotowuje przedmiary i kosztorysy, kto uzyskuje mapę do celów projektowych, opinie geotechniczną, zgodę na lokalizację zjazdu czy uzgadnia przyłącza.

Tak jak mówiłam, musisz wiedzieć za co płacisz. Cena nie bierze się oczywiście znikąd. W przypadku projektów gotowych i wycenie prac adaptacji już pisałam w artykule Na czym polega adaptacja projektu gotowego. Natomiast w przypadku projektu indywidualnego Stowarzyszenie Architektów Rzeczpospolitej Polskiej (SARP) określa zasady wyceny prac projektowych. Widełki za m2 to 120-150zł, a w przypadku pracowni renomowanych, nagradzanych w konkursach architektonicznych to 250-300zł za m2.
O umowie i wycenie więcej opowiem później. No i oczywiście poruszam te kwestie w ebooku „Co warto wiedzieć przed budową domu”.

Dalej rozpoczyna się praca nad koncepcją.

Mówię oczywiście o projekcie indywidualnym, bo w przypadku projektu gotowego kupujesz już gotową koncepcję. Ogólnie rzecz biorąc praca nad koncepcją to okres około 6 miesięcy. Mówię około bo zdarza się tak, że część inwestorów wie czego chce. Oprócz określenia ilości pokoi, łazienek i tego czy kuchnia ma być wydzielona czy wolą aneks, potrafią również określić budżet i wiedzą, na jakim elemencie budynku zależy im najbardziej, a to przyspiesza pracę. Drugim aspektem wpływającym na czas pracy nad koncepcją, jest stopień skomplikowania rozwiązań projektowych. To znaczy czy bryła jest względnie prosta, a warunki na działce mało skomplikowane, czy może w Twoim projekcie pojawiają się duże rozpiętości, nadwieszenia, a ukształtowanie terenu wymaga zaprojektowania fundamentów schodkowych. Trzecim aspektem są komplikacje wynikających z braku porozumienia między architektem a inwestorem. Tak jak mówiłam, Twoje oczekiwania to bardzo cenne informacje wyjściowe do projektu. Uważam, że są one niezwykle istotne. Abstrahując od sytuacji, kiedy Twój pomysł będzie zupełnie niefunkcjonalne, to moim zdaniem architekt, nie chcę powiedzieć, że musi, ale przynajmniej powinien wziąć pod uwagę to co mówisz.

Oczywistym jest, że zarówno TY, jak i architekt patrzycie na tą współpracę ze swojej perspektywy. Inwestorzy często opowiadają mi o tym, że architekci ich nie słuchają, gdyż uznają, swoją koncepcję i rozwiązania projektowe, które proponują za najlepsze. Architekci z kolei mówią, że inwestorzy mają nierealne oczekiwania i ich rozwiązania nie nadają się do wprowadzenia. Powiem tak, zarówno Tobie jak i architektowi chodzi o to samo. Cel jest ten sam, czyli ładny i funkcjonalny dom. Z tą różnicą, że architekt ma wieloletnie doświadczenie w tym co robi. Wiem, że ten projekt tworzony jest dla Ciebie, ale to jest Twoja pierwsza koncepcja. Natomiast architekt tworzy pięćdziesiątą, a może setną koncepcję, co najmniej połowa z nich jest już zrealizowana i naprawdę, uwierz mi, że warto skorzystać z jego doświadczenia. Oczywiście, w przypadku, kiedy jego koncepcja jest kompletnie oderwana od tego o czym rozmawialiście… Wówczas może ona być nie do zaakceptowania, ale zanim ją kompletnie odrzucisz, może warto wypracować/ znaleźć wspólny mianownik?

Budżet

Do tego wszystkiego dochodzą kwestie finansowe, czyli budżet jaki przeznaczasz na budowę. Jeśli jest to np. 600 tys. zł chcesz dom o powierzchni 250 m2, a koszt 1 m2 do stanu pod klucz, czyli wykończonego i gotowego do wprowadzenia się kosztuje załóżmy 5 tys. zł to od razu Tobie mówię, że musisz zmniejszyć metraż o połowę. W innym wypadku nie wykończysz domu, bo po prostu zabraknie Ci funduszy. Pomijam rezerwę w wysokości 20% przyjętego budżetu na wypadek podwyżek cen, jak to właśnie ma miejsce. Do tego dochodzą kwestie formalno-prawne, warunki techniczne i kwestie stricte projektowe. Pojawia się wówczas potrzeba wypracowania kompromisu, potrzeba rezygnacji z jakiegoś rozwiązania na rzecz innego, na tym polega projektowanie.

Uważam, że współpraca powinna zacząć się od ustalenia założeń projektowych, poprzez koncepcję, aż do opracowań projektu budowlanego. Ważne jest to co Ty masz do powiedzenia, gdyż to Ty podejmujesz ostateczną decyzję. Natomiast pamiętaj o zaufaniu do architekta, jego kompetencji i nie upieraj się zanadto. Jeśli chodzi o architekta – ważne jest odnajdywanie granicy między proponowaniem lepszego rozwiązania, a wciskaniem koncepcji na siłę. Istotne jest też, by wiedzieć kiedy współpraca nie ma sensu.

Kiedy współpraca nie ma sensu i kiedy należy się zastanowić nad jej kontynuacją?

  • kiedy architekt Ciebie nie słucha, a projekt Twojego domu traktuje jak wyzwanie w konkursie architektonicznym;
  • kiedy nie jesteś w stanie dojść do porozumienia z architektem;
  • kiedy jest problem w komunikacji, bo architekt nie odbiera telefonu i nie odpowiada na maile;
  • kiedy architekt nie dotrzymuje ustalonych terminów, bez uprzedniego poinformowania o możliwości ich niedotrzymania;

Wcześniej wspomniana umowa jest właśnie po to, by zabezpieczyć się na taką ewentualność. Nie ma sensu zmuszać się do współpracy. Architektowi natomiast jest potrzebna umowa, by ustalić z Tobą np. ilość wprowadzonych poprawek, czyli po to by uniknąć sytuacji, gdy zmieniasz koncepcję 15 razy pomimo wcześniejszych ustaleń. Co ważne, jeśli chodzi o projekt indywidualny poprawki powinny być uwzględnione w cenie. Jednakże od pewnego momentu, który powinien być wcześniej ustalony w umowie, kolejne zmiany są dodatkowo płatne. Dlaczego? No właśnie dlatego, żeby po Twoim zatwierdzeniu ostatecznej koncepcji, nie zmieniła się ona jeszcze 30 razy, ponieważ powoduje to np. opóźnienia w dotrzymaniu terminów umownych. Architekt poza Twoim projektem ma również zobowiązania wobec innych.

Jeszcze na koniec dodam tylko, że masz prawo powiedzieć architektowi, że jego koncepcja jest nie do zaakceptowania, bo np. jest daleka od wcześniej ustalonych założeń! Powtórzę jeszcze raz – Twój projekt to nie konkurs architektoniczny i popis przed kolegami architektami. Z drugiej strony natomiast projekt to nie tylko podpis architekta. Ważne jest znalezienie kompromisu i wyznaczenie granic. Zakładając jednak, że projekt spełnia Twoje oczekiwania, to na zakończenie etapu koncepcji architekt powinien przygotować kosztorys szacunkowy, w celu sprawdzenia czy odpowiada zakładanemu przez Ciebie budżetowi. W razie jego przekroczenia, zanim rozpocznie się praca nad projektem budowlanym, trzeba poszukać optymalizacji.

Wasze pytania:

Pyt. 1 Czy mogę pokazać swój szkic, pomysł zagospodarowania działki lub rozplanowania funkcji w domu architektowi? – Oczywiście, że tak! Nie widzę powodu, dla którego architekt nie chciałbym wziąć od ciebie takiego szkicu, skoro jest on efektem Twoich przemyśleń. Jedyne na co zwracam uwagę, to to, żebyś zastanowiła się w jaki sposób przedstawić swój pomysł architektowi. Nie umiem sobie tego wyobrazić inaczej – dla mnie projekt to efekt współpracy, tworzony dla Ciebie, a nie koncepcja do szuflady.

Pyt. 2 Ile poprawek można wprowadzić do projektu? – No właśnie. Praca nad projektem to okres średnio 6-miesięczny. Ile wersji projektu powinno powstać w tym czasie? Powiedziałabym „to zależy”. Generalnie im większy wybór, im więcej razy będziemy zmieniać koncepcję, tym trudniej będzie się zdecydować. Dwie, trzy koncepcje to jest ilość na którą przystanie moim zdaniem każda pracownia. Natomiast żadna pracownia nie zgodzi się na to, żeby pracować nad koncepcją w nieskończoność.

Pyt. 3 Czy projekt budowlany uwzględnia opracowanie elewacji i specyfikację materiałową? – Tak. Projekt budowlany uwzględnia opracowanie elewacji i specyfikację materiałową, wszystkie materiały (konstrukcyjne i elewacyjne) są określone na rysunkach oraz w opisie technicznym projektu

Pyt. 4 Czy projekt zagospodarowania terenu jest częścią projektu budowlanego? – Tak PZT jest również częścią projektu budowlanego. W przypadku projektu indywidualnego PZT opracowuje się już na samym początku powstawania koncepcji. W przypadku projektu gotowego jest on opracowywany dopiero na etapie adaptacji.

Udostępnij post!

MOGĄ CIĘ RÓWNIEŻ ZAINTERESOWAĆ

E-Book „Co warto wiedzieć przed budową domu”

„To jedyna taka publikacja na rynku, która w tak czytelny sposób tłumaczy kwestie związane z budową i jak dobrze się do niej przygotować! […]”

PODOBNE ARTYKUŁY

E-Book „Co warto wiedzieć przed budową domu”

„To jedyna taka publikacja na rynku, która w tak czytelny sposób tłumaczy kwestie związane z budową i jak dobrze się do niej przygotować! […]”

PODOBNE ARTYKUŁY

KOMENTARZE