We wrześniu 2020 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane. Celem nowelizacji prawa budowlanego (przynajmniej w teorii) jest przyspieszenie i uproszczenie procesu inwestycyjnego. Zmian jest bardzo dużo, ale dzisiaj skupiam się na zmianach w projekcie budowlanym, gdyż jest on podstawowym załącznikiem wniosku o pozwolenie na budowę. Nowelizacja prawa budowlanego wprowadza projekt techniczny, który spełnia w dużej mierze wymogi opracowań wielobranżowych (konstrukcja i instalacje) wynikających z rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Natomiast projekt techniczny nie jest zatwierdzany w decyzji o pozwolenie na budowę, dlatego też nie składa się go urzędu wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Do pozwolenia na budowę należy dołączyć:

• projekt budowlany – trzy egzemplarze projektu (projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów);
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

Elementy projektu budowlanego:

1. projekt zagospodarowania działki lub terenu;
2. projekt architektoniczno-budowlany;
3. projekt techniczny;
4. opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1 ustawy, oraz w zależności od potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych.

Zakres projektu do uzyskania pozwolenia na budowę

1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu

Sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta, obejmujący:

• określenie granic działki lub terenu;
• usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym;
• sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków;
• układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
• informację o obszarze oddziaływania obiektu.

2. Projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:

• układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych;
• zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych;
• charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych;
• opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego;
• projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko;
• charakterystykę ekologiczną;
• informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej;
• opis dostępności dla osób niepełnosprawnych (w przypadku obiektów użyteczności publicznej lub architektury mieszkaniowej wielorodzinnej);
• informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych (w przypadku architektury mieszkaniowej wielorodzinnej);
• postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

3. Projekt techniczny obejmujący:

• projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych;
• charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków;
• projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe;
• w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych;
• inne opracowania projektowe w zależności od projektu i jego stopnia skomplikowania.

Projekt techniczny

Projekt techniczny nie jest zatwierdzany w decyzji o pozwolenie na budowę, dlatego też nie załącza się go do wniosku o pozwolenie na budowę. Trzeba jednak pamiętać, że projekt techniczny:

1. musi zostać sporządzony przed rozpoczęciem robót budowlanych i być zgodny z projektem zagospodarowania działki lub terenu i projektem architektoniczno-budowlanym;
2. będzie przedkładany organowi nadzoru budowlanego wraz z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Ważne!

Należy również pamiętać, że do zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych należy dołączyć oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego.

Okres przejściowy

Opisane zmiany weszły w życie 19 września 2020 roku. Jednakże w 12-miesięcznym okresie przejściowym, tj. do dnia 19 września 2021 r. istnieje możliwość składania projektu na starych zasadach. To znaczy, że inwestor może zdecydować czy chce załączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie nowych czy starych przepisów, obowiązujących przed nowelizacją. Wówczas należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego do wniosku o pozwolenie na budowę.

Podstawa prawna: Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. Nr 89, poz. 414)

Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę

Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę, urząd sprawdza w pierwszej kolejności czy wniosek, który złożyłeś jest kompletny.

• Jeśli tak, to urząd zacznie rozpatrywanie wniosku pod względem merytorycznym.
• Jeśli natomiast Twój wniosek będzie miał braki, urząd w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, wezwie Cię do usunięcia braków we wniosku, wyznaczając termin uzupełnienia. Brakujące dokumenty należy złożyć w tym samym urzędzie, który wezwał Cię do usunięcia braków.
  Ważne! Jeśli nie uzupełnisz braków w wyznaczonym terminie, urząd pozostawi sprawę „bez rozpoznania”, i aby uzyskać pozwolenie na budowę będziesz musiał złożyć nowy wniosek.

Wydanie decyzji o pozwolenie na budowę

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę urząd sprawdza:

• kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym wymagane opinie, uzgodnienia i pozwolenia, informację BiOZ (Bezpieczeństwa i Ochrony Zdrowia), oświadczenia projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej;
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
• posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia.

Strony postępowania

W trakcie rozpatrywania Twojego wniosku urząd ustala strony postępowania administracyjnego, ponieważ nie zawsze sprawa o pozwolenie na budowę toczy się będzie tylko pomiędzy Tobą, a urzędem.

Kto może zostać stroną postępowania? Właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem. Obszar oddziaływania budynku określa projektant. Przygotowuje on informację o obszarze oddziaływania projektowanego budynku, żeby sprawdzić czy budowa, którą planujesz, nie ograniczy sąsiadom ich prawa do własności i możliwości zagospodarowania własnych działek w przyszłości. Sprawdza lokalizację budynków – odległości od granic działek, innych budynków czy lasu, nasłonecznienie i przesłanianie oraz warunki przeciwpożarowe. Pamiętać należy, ze obszar oddziaływania budynku jest sprawdzany przez urząd, który ostatecznie ustali granice obszaru oddziaływania oraz strony postępowania. Urząd wyśle wówczas stronom postępowania zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego.

Urząd odmówi wydania pozwolenia na budowę, jeśli:

• rozpocząłeś wykonywanie robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę;
• nie uzupełniłeś braków w dokumentacji lub w załączonych dokumentach;
• na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki.

Jeśli jest ryzyko, że otrzymasz decyzję odmowną, to urząd w zawiadomieniu wskaże zależne od ciebie warunki, których nie spełniłeś. Aby je spełnić, możesz w terminie wyznaczonym przez urząd złożyć dodatkowe dokumenty.

Kiedy urząd zwróci Ci wniosek?

Kiedy nie dokonasz opłaty skarbowej. W przypadku braku uiszczenia opłaty, urząd najpierw wyznaczy określony czas na uzupełnienie (7-14 dni), a dopiero w przypadku braku uzupełnienia opłaty w wyznaczonym terminie – zwróci Ci wniosek.

Decyzja o pozwolenie na budowę

Decyzja o pozwolenie na budowę nie ma ustalonego wzoru. W decyzji urząd może w razie potrzeby:

• określić szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych;
• określić czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych;
• określić terminy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania i tymczasowych obiektów budowlanych;
• określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie.

Ponadto, w pouczeniu do decyzji urząd:

• zamieści informację o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy;
• poinformuje Cię o obowiązkach i warunkach związanych z przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego.

Wraz z decyzją o pozwoleniu na budowę urząd wyda Ci ostemplowany pieczątkami urzędu egzemplarz projektu budowlanego. Natomiast 1 egzemplarz projektu przekazywany jest do nadzoru budowlanego, a ostatni pozostaje w urzędzie, który wydał pozwolenie na budowę. Dokumenty urząd może wysłać Ci pocztą lub możesz odebrać je sam w urzędzie. Może też zrobić to Twój pełnomocnik.

Ważne! Jeśli realizujesz inwestycję o wysokim stopniu skomplikowania, to urząd może nakazać Ci ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego, a także nadzoru autorskiego.

Kiedy możesz rozpocząć budowę?

Budowę możesz rozpocząć dopiero po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ważne! Wykonywanie robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia, jest kwalifikowane jako samowola budowlana.

Ile będziesz czekać?

Urząd wydaje pozwolenie na budowę maksymalnie w ciągu 65 dni. Decyzja staje się prawomocna po upływie 14 dni (jest to czas, kiedy strony postępowania mogą odwołać się od wydanej decyzji).

Jak długo ważna jest decyzja o pozwoleniu na budowę?

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie, jeśli:

• nie rozpoczniesz budowy w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna;
• przerwiesz budowę na okres dłuższy niż 3 lata.

W takich przypadkach możesz rozpocząć budowę albo wznowić ją dopiero po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jak możesz się odwołać

Możesz odwołać się od otrzymanej decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. Odwołanie składa się do:

• urzędu wojewódzkiego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydało ci starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu;
• Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał ci urząd wojewódzki;

Odwołanie złóż za pośrednictwem urzędu, który wydał ci decyzję w sprawie pozwolenia na budowę. Masz na to 14 dni licząc od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie możesz złożyć ty – jako inwestor, a także niezadowolone z decyzji strony postępowania.

Pamiętaj również o tym, że możesz zrezygnować ze składania odwołania od decyzji. Jeśli zrobią to wszystkie strony uczestniczące w postępowaniu to decyzja szybciej będzie ostateczna.

Gdzie znaleźć informacje o złożonych wnioskach oraz wydanych pozwoleniach na budowę

Na stronach internetowych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego znajdziesz Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ) w sprawach budowlanych. Rejestr zawiera dane (wprowadzone po 1 stycznia 2016 r.) dotyczące m.in. wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę. Rejestr zawiera wyłącznie rozstrzygnięcia wydane przez właściwy urząd w pierwszej instancji.

Kto może zapoznać się z dokumentami twojej sprawy

Przed wydaniem decyzji urząd zawiadomi wszystkie strony postępowania o zebraniu kompletu materiałów. Strony mogą zapoznać się i wypowiedzieć co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Również ty masz takie prawo.