Jako architekt stanowczo doradzam wybór projektu indywidualnego. Po pierwsze dlatego, że sama projektuję i wiem, jak wygląda proces projektowy! Po drugie dlatego, że zależy mi, żebyś czuł się dobrze we własnym domu i nie żałował swojej decyzji za jakiś czas… Powiesz mi, że projektów gotowych jest tyle, że na pewno znajdziesz coś odpowiedniego dla siebie. Z doświadczenia jednak wiem, że pomimo bardzo szerokiej oferty projektów gotowych, nadal trudno jest znaleźć projekt, który w pełni spełniałby Twoje oczekiwania, a wprowadzenie zmian projektowych, nie zawsze jest możliwe. Możesz w takim razie poszukać innego projektu, takiego, który uwzględnia Twoje poprawki, ale wciąż nie masz pewności, że będzie możliwość zaadaptowania go do warunków Twojej działki. Dlatego, że nawet jeśli sprawdzisz zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), to nie wiesz przecież, na jakim poziomie znajduje się warstwa nośna gruntu czy głębokość przemarzania. W związku z tym nie jesteś w stanie przewidzieć jakich zmian konstrukcyjnych będzie wymagał Twój projekt.

Budowa to przedsięwzięcie wymagające dużych nakładów finansowych, które faktycznie można zacząć optymalizować już na etapie wyboru projektu i rozumiem, że chcesz tak zrobić. Tylko mówiąc wprost, żeby zaoszczędzić, trzeba wiedzieć, na czym można oszczędzić. Są rzeczy, na których zdecydowanie nie powinno się oszczędzać. Myśląc więc o projekcie, chodzi bardziej o rozwiązania projektowe niż wybór między projektem indywidualnym a typowym.

Wybór projektu

Wybór projektu to z pewnością najważniejszy etap budowy i żaden sprzedawca projektów gotowych Ci tego nie powie, ale dla niego ważniejsza jest ilość sprzedanych projektów niż dobro Twoje i jakość projektu, który sprzedaje. Mówię o tym dlatego, że jednym z argumentów przemawiającym za wyborem projektu jest właśnie cena. Tak jak pisałam w artykule o wyborze projektu między projektem gotowym a indywidualnym – są 3 aspekty, które moim zdaniem nie powinny przyświecać Twoim wyborom, m.in. sugerowanie się ceną. Wybór projektu nie powinien być wyznaczany poprzez argument ceny, bo koszt projektu w perspektywie wydatku rzędu kilkuset tysięcy złotych jest względnie niewielki.

Prawda jest taka, że po pierwsze, projekt gotowy to tylko pozorna oszczędność. Po drugie projekt indywidualny nie jest kilkakrotnie droższy od projektu typowego! Porównanie kosztów przedstawiam poniżej, natomiast rzeczą, na którą chcę zwrócić uwagę, jest to, że projekt indywidualny i projekt gotowy to dwie różne usługi! W przypadku projektu gotowego przychodzisz do architekta z czyimś projektem i prosisz jedynie o naniesienie poprawek. Architekci zdecydowanie bardziej wolą zaprojektować dom od podstaw niż wziąć czyjś projekt i się pod nim podpisać. Dlatego właśnie niektórzy architekci nie podejmują się adaptacji. Nie chcą podpisywać się pod czymś, czego sami nie projektowali. Nie ma też co ukrywać – architekci mają inne podejście do klientów, którzy im ufają i pozwalają z nimi współtworzyć swój projekt. Ważnym czynnikiem przy wyborze projektu są Twoje oczekiwania. Żaden projekt typowy nie spełni ich tak, jak projekt indywidualny.

Wycena projektu

Skąd biorą się różnice w cenie? Dlaczego jedna pracownia wycenia swoją pracę na 12 tys. zł, a inna na 18 tys. zł? Domyślam się, że jeśli Ci powiem „to zależy” to raczej nie poczujesz się usatysfakcjonowana. Zastanówmy się przede wszystkim, co wpływa na koszt projektu…. Od razu zaznaczę, że bez analizy konkretnego przypadku nie jestem w stanie podać Ci konkretnej ceny. Każdy projekt jest indywidualny i tak też jest wyceniany – indywidualnie, po szczegółowym ustaleniu wytycznych projektowych z architektem.

Co wpływa na koszt projektu?

Na wycenę projektu wpływa bardzo wiele czynników, m.in.:

  • wielkość domu;
  • charakterystyka architektury;
  • warunki gruntowe występujące na działce;
  • stopień skomplikowania rozwiązań projektowych, który wynika głównie z zastosowanego wyposażenia instalacyjnego;
  • materiałów konstrukcyjnych i elewacyjnych;
  • renoma pracowni architektonicznej, a zatem wiedza i doświadczenie, które również znajdują odzwierciedlenie w odpowiednio wyższej cenie;
  • lokalizacja;
  • Twoje oczekiwania i preferencje co do rozwiązań projektowych.

Dla uproszczenia, na ogół przyjmuje się, że jest to ok. 3% wartości całej budowy. Musisz przyznać, że 3% jest tak naprawdę niezauważalne w całym budżecie… Cena nie bierze się oczywiście znikąd. W przypadku projektów indywidualnych Stowarzyszenie Architektów Rzeczypospolitej Polskiej (SARP) określa zasady wyceny prac projektowych, w zależności od tzw. kategorii złożoności projektu oraz szacowanych kosztów budowy. Stamtąd wynika, że cena powinna wynosić od 3 do 8% kosztu całej budowy.

Dodatkowo pojawiają się też widełki za metr kwadratowy. Jest to na ogół 120-150 zł, a w przypadku pracowni renomowanych, nagradzanych w konkursach architektonicznych 250-300 zł za metr kwadratowy. Można więc przyjąć, że cena powyżej 300 zł za metr kwadratowy jest zdecydowaną przesadą.

Porównanie kosztów

Niezależnie czy zdecydujesz się projekt typowy, czy indywidualny, są koszty stałe, które i tak musisz ponieść:

  • uzyskanie warunków zasilania od gestorów sieci;
  • mapa do celów projektowych wykonywana przez uprawnionego geodetę, koszt ok. 1200 zł;
  • badania gruntowe, koszt również ok. 1200 zł.

Przykład

Ważne! Dla uproszczenia kalkulacji przyjmuję założenie, że będzie to projekt o powierzchni 120 m². Od razu zaznaczę, że ceny są szacunkowe i przybliżone, a kalkulacja, którą tutaj przedstawiam, służy tylko i wyłącznie pokazaniu, że cena projektu indywidualnego nie musi odbiegać znacząco od projektu z katalogu.

Projekt gotowy

  • cena projektu 3-5 tys. zł;
  • badania gruntu ok. 1200 zł;
  • mapa do celów projektowych ok. 1200 zł;
  • przyłącza (wod-kan, gaz, eklektyka) ok. 1000 zł każde, czyli 4000 zł łącznie;
  • opracowanie PZT (projekt zagospodarowania terenu) od 1500 zł;
  • zmiany projektowe nieistotne od 2000 zł;
  • zmiany projektowe istotne od 3000 zł;

koszt całkowity: 15900 – 17900 zł

Projekt indywidualny

  • projekt – licząc 120 zł za metr kwadratowy – 14400 tys. zł;
  • badania gruntu ok. 1200 zł;
  • mapa do celów projektowych ok. 1200 zł;
  • przyłącza (wod-kan, gaz, eklektyka) ok. 1000 zł każde, czyli 4000 zł łącznie;

koszt całkowity: 20800 zł

Uwagi:

W przypadku projektu indywidualnego wszystkie prace projektowe, łącznie z konstrukcją i instalacjami wewnętrznymi, są wliczone w cenę. Nie dopłacasz za zmiany koncepcji, projekt zagospodarowania terenu ani analizy czy wizję lokalną, na którą architekt musi pojechać. Dodam też, że często, w lepszych biurach projektowych dokumenty wstępne, badania gruntowe i mapę do celów projektowych mamy w cenie projektu. Architekt przejmuje relacje z urzędem i załatwia w Twoim imieniu wszelkie sprawy urzędowe. Jedyną rzeczą, którą musisz zrobić to udzielić pełnomocnictwo architektowi.

Za zmiany projektowe dopłacisz jedynie wtedy, kiedy po zaakceptowaniu etapu pracy i zatwierdzeniu koncepcji, np. na etapie opracowywania projektu architektoniczno-budowlanego, zmieniasz koncepcję jeszcze kilka razy. Wówczas każda zmiana, którą chcesz wprowadzić, jest osobno wyceniania. Dlaczego? Dlatego, żeby po Twoim zatwierdzeniu ostatecznej koncepcji, nie zmieniła się ona jeszcze 30 razy. Przedłużający się czas opracowywania jednej koncepcji, powoduje na przykład opóźnienia w dotrzymaniu terminów umownych, a architekt poza Twoim projektem ma również zobowiązania wobec innych klientów.

W przypadku projektu typowego kupujesz projekt poprzez biuro sprzedające projekty po ich cenie. Nie znasz wówczas faktycznej ceny projektu i nie wiesz tak naprawdę ile kosztował. Ceny podawane przez biura są stosunkowo niskie, ponieważ firma sprzedająca projekty często wie, że sprzedaje produkty kiepskiej jakości. Wie również, że nawet jeśli sprzeda wadliwy projekt, to za zmiany zapłacisz Ty, podczas adaptacji. Dlatego też takiej firmie nie opłaca się płacić za poprawki. Wygodniej jest w takim wypadku sprzedać projekt w niższej cenie.

Podkreślałam raz jeszcze, że ceny, które podaję tutaj, są cenami przybliżonymi i szacunkowymi. Jakiś czas temu na moim Instagramie przeprowadziłam ankietę, w której pytałam o cenę mapy do celów projektowych, badań gruntu czy zmian projektowych podczas adaptacji itd. Ceny, które tutaj podaję, są właśnie wynikiem przeprowadzonej przeze mnie ankiety.