Każdy projekt gotowy powstaje na podstawie ogólnych zasad projektowych. Co to oznacza? To znaczy, że projekt powstaje bez odniesienia do rzeczywistych warunków, w których ma zostać wybudowany, czyli bez uwzględnienia położenia działki, jej ukształtowaniu, warunków gruntowych itd. Dlatego właśnie projekt należy zaadaptować. Dla większości osób kupujących projekt gotowy adaptacja to możliwość wprowadzenia zmian projektowych i dostosowania projektu do własnych potrzeb. Dlatego wyjaśniam, że adaptacja to nie jest jedynie formalność, podczas której możemy poprosić architekta o wprowadzenie zmian projektowych. Adaptacji podlegają wszystkie branże (architektura, konstrukcja, instalacje) i polega głównie na dostosowaniu projektu do konkretnej działki.

Co to znaczy? To znaczy, że projektant, uwzględniając przepisy dotyczące usytuowania budynku na działce oraz przystosowaniu do warunków gruntowych i klimatycznych, wprowadza zmiany do projektu (warstwy nośne gruntu, poziom wód gruntowych, głębokość przemarzania, wysokość poziomu zero można określić dopiero na etapie adaptacji). Projekt musi być zgodny też z zapisami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zapisy określają zwykle geometrię dachu, kąt nachylenia połaci, szerokość elewacji frontowej, maksymalną wysokość kalenicy, kolor pokrycia dachu, a nieraz także kolor i materiał elewacji.

Jak widzisz, różnych ograniczeń ze strony planu miejscowego oraz wymogów techniczno-budowlanych może być całkiem sporo. Dlatego osobiście zalecam, przed zakupem projektu sprawdzić choćby zapisy MPZP lub udać się do architekta, który pomoże Ci przeanalizować plan miejscowy i w razie wątpliwości podpowie co zrobić.

Dokumenty potrzebne do adaptacji

Kupienie samego projektu nie wystarczy. Do adaptacji projektant potrzebuje jeszcze kilku dokumentów, m.in.:

• dokumentacji projektu gotowego, aktualnie w trzech egzemplarzach;
• aktualnej mapy do celów projektowych;
• wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu;
• warunki przyłączenia mediów (elektrycznego, gazowego, wodociągowego i kanalizacyjnego);
• wypisu i wyrysu z rejestru gruntów;
• decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej, lub leśnej gruntu, jeśli wcześniej był tak użytkowany;
• uzgodnienia i decyzji uprawomocniające wykonanie zjazdu z drogi publicznej na działkę.

Wszystkie formalności można załatwić osobiście, ale lepszym rozwiązaniem jest zlecenie tego projektantowi. Finansowo to tylko pozornie droższe rozwiązanie. Natomiast oszczędzamy w ten sposób swój czas. Należy wówczas przekazać architektowi wykonującemu adaptację projektu pełnomocnictwa umożliwiające reprezentowanie Inwestora w organach administracji państwowej. W takiej sytuacji sami możemy zająć się planowaniem poszczególnych etapów budowy lub umawianiem podwykonawców.

Obowiązki projektantów adaptujących

• sprawdzenie zgodności projektu z uwarunkowaniami lokalizacyjnymi;
• dostosowanie projektu do zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub, jeśli nie został sporządzony, dostosowanie projektu do Warunków Zabudowy (WZ);
• opracowanie projektu zagospodarowania terenu;
• określenie warunków posadowienia budynku i jego kategorii;
• opracowanie fundamentów do lokalnych warunków gruntowo – wodnych i sposobu ich izolacji;
• sprawdzenie lub przeliczenie konstrukcji budynku w zakresie dostosowania jej do lokalnych obciążeń i warunków klimatycznych;
• dostosowanie charakterystyki energetycznej do uwarunkowań lokalizacyjnych;
• opracowanie instalacji wewnętrznych i przyłączy;
• określenie obszaru oddziaływania obiektu;
• uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzenie rozwiązań projektowych pod względem zgodności z przepisami;
• opracowanie informacji BiOZ (Bezpieczeństwa i Ochrony Zdrowia);
• sprawowanie nadzoru autorskiego w czasie trwania prac budowlanych (na żądanie inwestora lub właściwego organu), m.in. w zakresie stwierdzania zgodności realizacji projektu;
• dołączenie zaświadczenia o podłączeniu działki do drogi publicznej (w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej);
• w przypadku wprowadzenia zmian – naniesienie ich na oryginał projektu gotowego trwałą techniką graficzną (w kolorze czerwonym) w zakresie rysunkowym i tekstowym lub opracowanie rysunków zamiennych;
• przygotowanie części opisowej i zestawienie dokumentów wymaganych przy ubieganiu się o decyzję na pozwolenie na budowę;
• dołączenie do projektu stosownych oświadczeń i zaświadczeń. Dostosowanie projektu do obowiązujących norm, przepisów prawa i warunków techn.

Architekt dokonujący adaptacji projektu gotowego przejmuje funkcję głównego projektanta budynku, nawet jeśli nie wprowadza żadnych zmian projektowych. Ponosi odpowiedzialność za zakres i poprawność adaptacji projektu, za zgodność z obowiązującymi normami i przepisami budowlanymi (na dzień składania projektu), a także przejmuje wszystkie wynikające z ustawy obowiązki i uprawnienia, łącznie z odpowiedzialnością za prawidłowość i kompletność projektu.

Zmiany projektowe

Jak widzisz, Twoje modyfikacje, czyli zmiany projektowe są wprowadzane dodatkowo, przy okazji opracowywania adaptacji. Adaptacja sama w sobie nie polega na wprowadzaniu zmian projektowych. To jedynie możliwość, którą stwarza Tobie architekt zajmujący się adaptacją Twojego projektu. Piszę o tym dlatego, że bardzo często spotykam się właśnie z takim rozumieniem adaptacji – jako możliwości wprowadzenia zmian w układzie funkcjonalno-przestrzennym w projekcie, który kupisz. Często jest to właśnie mocny argument dla osób wybierających projekt gotowy. Wobec tego od razu zaznaczę, że jest różnica między projektem gotowym a indywidualnym. Projekt indywidualny tworzony jest od samego początku dla Ciebie. Architekt rozwiązania projektowe dostosowuje do Twoich potrzeb, a na etapie koncepcji, kiedy projekt nabiera kształtu, wprowadza się najwięcej modyfikacji. Podczas gdy projekt gotowy to już gotowa koncepcja i tylko pozornie istnieje możliwość wprowadzenia każdej zmiany.

Jakie zmiany możesz wprowadzić podczas adaptacji?

Każdy projekt gotowy jest chroniony prawem autorskim, dlatego w dokumentacji załączonej do projektu określony jest zakres zmian, które można wprowadzić do projektu (przy zakupie projektu Inwestor otrzymuje zgodę na ich wprowadzenie), co daje złudne przekonanie, że modyfikacje projektu są czymś naturalnym – nie są. Architekt daje zgodę na wprowadzenie zmian, bo wie, że 90% jego projektów będzie „poprawianych”. Jeszcze raz powtórzę, projekt typowy (potocznie nazywany gotowym) zawiera typowe, czyli takie same w każdym projekcie, rozwiązania i nie ma możliwość, żeby tak ogólne rozwiązania projektowe pasowały wszystkim. Tym samym jest to oszczędność czasu dla architekta opracowującego kolejną typową koncepcję – wie, że zmiany wprowadzisz sam.

Zakres zmian projektowych jest różny w zależności od projektu. Na pewno otrzymasz zgodę na zmianę:

• fundamentów;
• technologii budowy;
• materiałów elementów konstrukcyjnych i izolacyjnych, przy zachowaniu nie gorszych walorów technicznych;
• kąta nachylenia dachu;
• rodzaju pokrycia dachowego z uwzględnieniem zaprojektowanych spadków i ciężaru pokrycia;
• podniesienie ścianki kolankowej, pod warunkiem zmiany wysięgu okapów dachu;
• funkcji pomieszczeń i rodzaju instalacji wewnętrznych;
• sposobu wykończenia ścian zewnętrznych;
• wielkości i lokalizacji okien i drzwi (a nawet ich usunięcia);
• podpiwniczenia (wykonanie podpiwniczenia lub rezygnację z niego).

Natomiast co ważne, architekci zastrzegają, że zmiany są możliwe pod warunkiem zachowania parametrów wymaganych przepisami i normami, zachowania walorów użytkowych budynku i formy architektonicznej oraz w przypadku zmian konstrukcyjnych, ponownego obliczenia konstrukcji. Aby mieć pewność, że jakieś zmiany będziesz mógł wprowadzić, najlepiej zwrócić się z taką prośbą o zgodę autora projektu na wprowadzenie zmian jeszcze przed zakupem projektu.

Zmiany istotne i nieistotne

Od razu uczulam na wprowadzanie zmian w projekcie architektoniczno-budowlanym. Chodzi tu o zmiany dokonywane już w trakcie budowy, po zatwierdzeniu projektu. Odstępstwa istotne wymagają sporządzenia projektu zamiennego, a następnie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę (a w wypadku zgłoszenia budowy musimy musimy wystąpić z kolejnym zgłoszeniem, składając w urzędzie kompletną dokumentację, uwzględniającą zmiany.). Dopiero wtedy można kontynuować prace budowlane. Odstępstwa nieistotne wymagają naniesienia na projekt i wpisania do dziennika budowy (bez konieczności przerywania prac). O tym, czy zmiana jest istotna, czy nie, decyduje projektant, a jego decyzję weryfikuje nadzór budowlany.

Ile kosztuje adaptacja projektu domu typowego?

Na początku zaznaczę, że za zmiany projektowe wprowadzane podczas adaptacji trzeba zapłacić. Dość często spotykam się z przekonaniem, że adaptacja to koszt od 2000zł do 3000zł. Tak więc sporo osób uważa, że jeśli kupi projekt za ok. 3000 zł, to dołoży drugie tyle i łączny koszt projektu wraz z adaptacją zamknie się w kwocie 7000 zł. To nie prawda!

Doliczyć powinieneś:

• badania gruntu ok. 1200 zł;
• mapa do celów projektowych ok. 1200 zł;
• przyłącza (wod-kan, gaz, eklektyka) ok. 1000 zł każde, czyli 4000 zł łącznie;
• opracowanie PZT (projekt zagospodarowania terenu) od 1500 zł;
• zmiany projektowe nieistotne od 2000 zł;
• zmiany projektowe istotne od 3000 – 4000 zł;

Dodam, że to są ceny szacunkowe. Są i tacy architekci, którzy wezmą 200-400 zł więcej lub mniej. Koszt wprowadzenia zmian w projekcie ustala się indywidualnie z architektem adaptującym i zależny jest m.in. od zakresu, stopnia trudności i pracochłonności wprowadzanych zmian.

Wasze pytania:

Pyt. 1 Czy muszę zrobić adaptację? – Tak, bez tego nie otrzymasz pozwolenia na budowę.

Pyt. 2 Kto może przygotować adaptację? – Adaptację mogą przygotować projektanci z odpowiednimi uprawnieniami, zajmujący się adaptacjami.

Pyt. 3 Czy każdy architekt podejmie się opracowania adaptacji? – Nie, nie każdy architekt zajmuje się opracowywaniem adaptacji.

Pyt. 4 Ile czasu potrzebuje projektant na opracowanie adaptacji? – Adaptacja trwa zazwyczaj od 3 do 6 tygodni. Dużo zależy natomiast od ilości zleceń pracowni w danym momencie.

Pyt. 5 Jakich dokumentów potrzebuje projektant?

• dokumentacja projektu gotowego w trzech egzemplarzach;
• aktualna mapa do celów projektowych;
• wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZ);
• warunki przyłączenia mediów;
• wypis i wyrys z rejestru gruntów;
• decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej;
• uzgodnienie i decyzja uprawomocniające wykonanie zjazdu z drogi na działkę.