Wprowadzanie zmian na budowie to dość powszechna praktyka, choć osobiście nie lubię takiego podejścia, ponieważ uważam, że inwestorzy bardzo często nadużywają tego, że ustawa prawo budowlane dopuszcza możliwość wprowadzania zmian. Oczywiście są sytuacje, kiedy odstąpienie od projektu jest po prostu konieczne. Natomiast w wielu przypadkach to inicjatywa inwestorów, którzy zamiast włączyć się w proces projektowy, czekają na moment, kiedy rozpocznie się budowa i pewne rzeczy ustalą z kierownikiem…

Często wprowadzanie zmian to nie korygowanie błędów i ratowanie problematycznych sytuacji, a projektowanie na żywo na budowie i zmienianie w zasadzie wszystkiego co się da… Wiele zmian wprowadzanych w taki sposób powoduje chaos i jest bezpośrednią przyczyną opóźnień, czy komplikacji. A dla inwestora najczęściej oznacza to dodatkowe koszty, stres i nerwy.

Co więcej, rzadko kiedy zmiany wprowadzanie na budowie są dokonywane zgodnie z prawem budowlanym. Według prawa budowlanego za dokonywanie klasyfikacji zmian odpowiedzialny jest projektant, którego nazwisko widnieje na dokumentacji projektowej. To znaczy, że on jest jedyną osobą upoważnioną do klasyfikacji zmian. Nie kierownik budowy. Nie inwestor.

Zarówno kierownik, jak i inwestor zobowiązany jest do prowadzenia budowy zgodnie z projektem, a także z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Wprowadzanie zmian na własną rękę to zwalnianie architekta z odpowiedzialności, a według prawa budowlanego klasyfikowane jako samowola budowlana.

Jeśli na budowie pojawia się konieczność wprowadzenia zmian, niezależnie od zmiany, należy dopełnić odpowiednich formalności, tak aby zachować zgodność z zapisami ustawy.

Prawo budowlane określa zmiany w dokumentacji jako:
  • istotne
  • nieistotne

Co jest odstąpieniem istotnym, a co nie?

Istotnym odstąpieniem od projektu jest:

  •  zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt został zaprojektowany. Odstąpienie dotyczy wówczas projektu zagospodarowania działki lub terenu,
  • zmiana charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego (powierzchnia zabudowy – w zakresie przekraczającym 5%, wysokość, długość lub szerokość – w zakresie przekraczającym 2% lub liczba kondygnacji)
  • odstąpienie dotyczące warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby z niepełnosprawnością, w tym osoby starsze,
  • zmiana zamierzonego sposobu użytkowania całego obiektu lub jego części,
  • zmiana dotycząca ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy,
  • zmiana wymagająca uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonania zgłoszenia
  • zmiana źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowywania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Nieistotnym odstąpieniem od projektu jest:

  • zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której został zaprojektowany w odniesieniu do urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury,
  • odstąpienie od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeśli odstąpienie zostało uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej,
  • odstąpienie od wymagań zawartych w pozwoleniu konserwatora zabytków, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z wojewódzkim konserwatorem,
  • odstąpienia od projektowanych warunków higienicznych i zdrowotnych, jeśli odstąpienie zostało uzgodnione z państwowym w wojewódzkim inspektorem sanitarnym.

Ważne jednak, aby pamiętać, że od wszystkich wypisanych powyżej zmian, istnieją wyjątki!

Procedury

Procedura zgłaszania zmian (zwłaszcza nieistotnych) to dla wielu osób dość problematyczna kwestia. Dlatego wyjaśniam:

Odstąpienie istotne – procedura

W przypadku, gdy roboty budowlane realizowane są na podstawie pozwolenia na budowę konieczna będzie zmiana tego pozwolenia. Procedura jest podobna do zwykłego pozwolenia, ale ogranicza się ona do planowanej zmiany.

W przypadku, gdy roboty budowlane realizowane są na podstawie zgłoszenia z projektem konieczne będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonanie ponownego zgłoszenia.

Prawo budowlane nie przewiduje odstąpienia od zwykłego zgłoszenia.

Odstąpienie nieistotne – procedura

W przypadku, gdy projektant uzna, że odstąpienie jest nieistotne, ma on obowiązek zamieścić w projekcie zagospodarowania terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym odpowiednie informacje o zmianach (w formie rysunku i opisu).

Nieistotne odstąpienie od projektu nie powoduje konieczności uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, czyli nie trzeba składać do urzędu projektu zamiennego. Natomiast zmiany powinny być naniesione na dokumentację projektową.

Wtedy do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie trzeba dołączyć dodatkowe dokumenty, są to kopie rysunków z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także opis. Ponadto oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z przepisami i projektem musi zostać potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeśli był ustanowiony.

Projekt techniczny

Zmiany w projekcie technicznym nie podlegają kwalifikacji.

Odstąpienie od projektu technicznego jest dopuszczalne po dokonaniu przez projektanta zmian w tym projekcie oraz sprawdzeniu tych zmian przez projektanta sprawdzającego, gdy projekt wymagał sprawdzenia.

Wprowadzenie zmian projekcie technicznym dotyczących rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownego uzyskania tych uzgodnień.

Akty prawne:

– Ustawa  Prawo Budowlane

Udostępnij wpis!

Hej, tu Agnieszka

Jeśli chcesz stworzyć dobry projekt i poprawić jakość procesu inwestycyjnego, chętnie Ci w tym pomogę!

Znajdziesz mnie tu:

Wprowadzanie zmian na budowie to dość powszechna praktyka, choć osobiście nie lubię takiego podejścia, ponieważ uważam, że inwestorzy bardzo często nadużywają tego, że ustawa prawo budowlane dopuszcza możliwość wprowadzania zmian. Oczywiście są sytuacje, kiedy odstąpienie od projektu jest po prostu konieczne. Natomiast w wielu przypadkach to inicjatywa inwestorów, którzy zamiast włączyć się w proces projektowy, czekają na moment, kiedy rozpocznie się budowa i pewne rzeczy ustalą z kierownikiem…

Często wprowadzanie zmian to nie korygowanie błędów i ratowanie problematycznych sytuacji, a projektowanie na żywo na budowie i zmienianie w zasadzie wszystkiego co się da… Wiele zmian wprowadzanych w taki sposób powoduje chaos i jest bezpośrednią przyczyną opóźnień, czy komplikacji. A dla inwestora najczęściej oznacza to dodatkowe koszty, stres i nerwy.

Co więcej, rzadko kiedy zmiany wprowadzanie na budowie są dokonywane zgodnie z prawem budowlanym. Według prawa budowlanego za dokonywanie klasyfikacji zmian odpowiedzialny jest projektant, którego nazwisko widnieje na dokumentacji projektowej. To znaczy, że on jest jedyną osobą upoważnioną do klasyfikacji zmian. Nie kierownik budowy. Nie inwestor.

Zarówno kierownik, jak i inwestor zobowiązany jest do prowadzenia budowy zgodnie z projektem, a także z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Wprowadzanie zmian na własną rękę to zwalnianie architekta z odpowiedzialności, a według prawa budowlanego klasyfikowane jako samowola budowlana.

Jeśli na budowie pojawia się konieczność wprowadzenia zmian, niezależnie od zmiany, należy dopełnić odpowiednich formalności, tak aby zachować zgodność z zapisami ustawy.

Prawo budowlane określa zmiany w dokumentacji jako:
  • istotne
  • nieistotne

Co jest odstąpieniem istotnym, a co nie?

Istotnym odstąpieniem od projektu jest:

  •  zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt został zaprojektowany. Odstąpienie dotyczy wówczas projektu zagospodarowania działki lub terenu,
  • zmiana charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego (powierzchnia zabudowy – w zakresie przekraczającym 5%, wysokość, długość lub szerokość – w zakresie przekraczającym 2% lub liczba kondygnacji)
  • odstąpienie dotyczące warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby z niepełnosprawnością, w tym osoby starsze,
  • zmiana zamierzonego sposobu użytkowania całego obiektu lub jego części,
  • zmiana dotycząca ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy,
  • zmiana wymagająca uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonania zgłoszenia
  • zmiana źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowywania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Nieistotnym odstąpieniem od projektu jest:

  • zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której został zaprojektowany w odniesieniu do urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury,
  • odstąpienie od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeśli odstąpienie zostało uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej,
  • odstąpienie od wymagań zawartych w pozwoleniu konserwatora zabytków, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z wojewódzkim konserwatorem,
  • odstąpienia od projektowanych warunków higienicznych i zdrowotnych, jeśli odstąpienie zostało uzgodnione z państwowym w wojewódzkim inspektorem sanitarnym.

Ważne jednak, aby pamiętać, że od wszystkich wypisanych powyżej zmian, istnieją wyjątki!

Procedury

Procedura zgłaszania zmian (zwłaszcza nieistotnych) to dla wielu osób dość problematyczna kwestia. Dlatego wyjaśniam:

Odstąpienie istotne – procedura

W przypadku, gdy roboty budowlane realizowane są na podstawie pozwolenia na budowę konieczna będzie zmiana tego pozwolenia. Procedura jest podobna do zwykłego pozwolenia, ale ogranicza się ona do planowanej zmiany.

W przypadku, gdy roboty budowlane realizowane są na podstawie zgłoszenia z projektem konieczne będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonanie ponownego zgłoszenia.

Prawo budowlane nie przewiduje odstąpienia od zwykłego zgłoszenia.

Odstąpienie nieistotne – procedura

W przypadku, gdy projektant uzna, że odstąpienie jest nieistotne, ma on obowiązek zamieścić w projekcie zagospodarowania terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym odpowiednie informacje o zmianach (w formie rysunku i opisu).

Nieistotne odstąpienie od projektu nie powoduje konieczności uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, czyli nie trzeba składać do urzędu projektu zamiennego. Natomiast zmiany powinny być naniesione na dokumentację projektową.

Wtedy do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie trzeba dołączyć dodatkowe dokumenty, są to kopie rysunków z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także opis. Ponadto oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z przepisami i projektem musi zostać potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeśli był ustanowiony.

Projekt techniczny

Zmiany w projekcie technicznym nie podlegają kwalifikacji.

Odstąpienie od projektu technicznego jest dopuszczalne po dokonaniu przez projektanta zmian w tym projekcie oraz sprawdzeniu tych zmian przez projektanta sprawdzającego, gdy projekt wymagał sprawdzenia.

Wprowadzenie zmian projekcie technicznym dotyczących rozwiązań, które podlegały uzgodnieniom, wymaga ponownego uzyskania tych uzgodnień.

Akty prawne:

– Ustawa  Prawo Budowlane

Udostępnij wpis!

2 komentarze

  1. ANKA 24 kwietnia 2024 at 11:17 - Reply

    Dzień dobry
    Pani Agnieszko, czy w toku procedowanej procedury naprawczej – czyli nakazania przez nadzór sporządzenia dokumentacji zamiennej i wykonania oceny technicznej powstałego budynku, bo zmiany nie mogły być zakwalifikowane jako nieistotne – nadzór budowlany może nałożyć karę na właścicieli domu, jeżeli już go użytkują? Dom wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę, ale okazało się, że wprowadzone zmiany nie mieszczą się w dopuszczonych zmianach np. więcej niż 5% powierzchni zabudowy budynku stanowi rozbieżność z wydanym pozwoleniem na budowę.
    Z góry dziękuję, jeżeli może Pani odpowiedzieć.