Jakiś czas temu dostałam pytanie:

Gdzie postawić dom? Mam działkę o powierzchni X z lekkim spadkiem – tył i przód ok. 30 cm różnicy. W którym miejscu najlepiej usytuować dom?

Z resztą nie jest to odosobniony przypadek, tego typu pytania pojawiają się co jakiś czas na Q&A, ale… zazwyczaj nie odpowiadam na nie, ponieważ chcąc-nie chcąc bez mapy, czy informacji odnośnie odległości, których powinniśmy się trzymać nie da się odpowiedzieć na takie pytanie.

Usytuowanie domu na działce to kwestia kompromisu między tym, czego trzeba się trzymać a tym, na co warto zwrócić uwagę i zależy między innymi od tego gdzie znajduje się działka – jakie jest jej położenie, dostęp do drogi, wielkość, ukształtowanie itd. Z tym, że pewne kwestie możemy określić podczas wizji lokalnej, a niektóre będą wymagać przeanalizowania zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (WT), mapy, uzyskania informacji dotyczących sąsiedztwa działki itd.

Informacja, że na X metrach różnica wysokości wynosi 30 cm nie wystarczy i w zasadzie nic nie wnosi. Takim minimum, które trzeba wziąć pod uwagę jest:

• przepisy, czyli aspekty prawne dot. lokalizacji budynku na działce,
• położenie działki – jej orientacja względem stron świata i dostęp do drogi,
• otoczenie i bliskie sąsiedztwo (infrastruktura, zieleń),
• warunki panujące na działce – jej wielkość, ukształtowanie, zieleń.

Usytuowanie domu – przepisy

Sam fakt o wielkości czy ukształtowaniu działki nie oznacza, że dom możesz posadowić w dowolnym miejscu. Wielkość działki nie mówi jeszcze zbyt wiele o możliwościach usytuowania zabudowy. To, w którym miejscu na działce może stanąć dom musimy zweryfikować sprawdzając:

• warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które określają minimalne odległości zabudowy od granic i innych budynków,
• zapisy planu zagospodarowania przestrzennego bądź zapisy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu,
• zapisy ustawy o drogach publicznych.

Warunki techniczne

Podstawowa informacja to odległości od granicy działki. Według warunków technicznych budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Natomiast dopuszcza się sytuowanie budynku w mniejszej odległości od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość oraz (w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej) jeżeli działka ma mniej niż 16m szerokości, a także jeżeli budynek będzie usytuowany w granicy i będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce.

Plan miejscowy

W przypadku, gdy dla działki został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego należy sprawdzić, czy zostały wyznaczone linie zabudowy.

• nieprzekraczalna linia zabudowy – ogranicza obszar, na którym dopuszcza się wznoszenie budynków tzn. że budynek można postawić maksymalnie w tej linii.
• obowiązująca linia zabudowy – wyznacza ona położenie lica ściany frontowej budynku. To znaczy, że ściana budynku musi stanąć dokładnie w tym miejscu, gdzie pokazuje linia (nie bliżej i nie dalej). Choć w planie mogą być zapisane wyjątki od tej reguły, np. możliwość budowy okapu lub schodów przed taką linią.

Jakkolwiek nie zawsze (nie w każdym planie) wyznaczone są oby dwie linie zabudowy.

Uwagi:

Od zapisów planu miejscowego nie ma możliwości uzyskania odstępstwa.

Warunki zabudowy tzw. WZ-ka

W przypadku, gdy teren inwestycji nie jest objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Wówczas budynek należy – poza innymi przepisami – sytuować zgodnie z zapisami warunków.

Ważne:

W przypadku sytuowania domu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy (WZ) nie ma możliwości, aby budynek sytuować bliżej niż 3 i 4m od granic. Chyba, że zachodzi któraś z okoliczności wymienionych w warunkach technicznych. Nie może to jednak wynikać wyłącznie z decyzji o WZ.

Bezpieczeństwo pożarowe – podstawowe zasady

Obostrzenia wynikające z bezpieczeństwa pożarowego to bardzo złożony temat, dlatego nakreślę jedynie podstawowe zasady, na które trzeba zwrócić uwagę, ponieważ odległości jakie należy zachować od granic oraz innych budynków zależą od:

• przeznaczenia budynku projektowanego oraz budynków sąsiednich – ważne czy są to budynki przeznaczone na pobyt ludzi czy produkcyjne.
• rodzaj materiałów, z jakich wykonane są ściany oraz dach.
• bezpośrednie sąsiedztwo – ważne jest też to czy sąsiednia działka jest zabudowana, oraz czy w pobliżu znajduje się las.

Ustawa o drogach publicznych (Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60).

W przypadku, gdy działka sąsiaduje z działką drogową, czyli – mówiąc potocznie – z drogą, ustawa wskazuje w jakiej odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni należy sytuować obiekty budowlane. Odległości uzależnione są od dwóch czynników: kategorii drogi oraz tego czy przebiega ona przez teren zabudowy czy poza nim.

Gdy działka znajduje się w terenie zabudowy, budynek powinniśmy sytuować w odległości:

• 30 m – autostrada,
• 20 m – droga ekspresowa,
• 10 m – droga krajowa,
• 8 m – droga wojewódzka i powiatowa,
• 6 m – gminna.

Gdy działka znajduje się poza terenem zabudowy, budynek powinniśmy sytuować w odległości:

• 30 m – autostrada,
• 20 m – droga ekspresowa,
• 25 m – droga krajowa,
• 20 m – droga wojewódzka, powiatowa,
• 15 m – droga gminna.

Ważne: odległości od dróg nie tylko publicznych, ale i wewnętrznych są wskazane w MPZP i z tego względu, że MPZP jest aktem prawa miejscowego, w różnych lokalizacjach – a co za tym idzie – w różnych planach odległości te będą inne.

Wasze pytania:

Pytanie 1: Co zrobić, jeśli zapisy MPZP są inne niż te w ustawie, np. jeśli zapisy ustawy mówią o usytuowaniu budynku w odległości 6 m, a wg MPZP ta odległość jest mniejsza?

Odpowiedź: W takim przypadku budynek sytuujemy zgodnie z MPZP.

Pytanie 2: Co w przypadku, gdy nie ma MPZP?

Odpowiedź: W przypadku, gdy nie ma MPZP należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, tzw. WZ-kę. Co więcej w przypadku, gdy nie ma MPZP zarządca drogi może wyrazić pisemnie zgodę na przybliżenie obiektu do drogi. Wówczas należy wystąpić do zarządcy drogi o zgodę.