Nie planowałam wpisu odnośnie sposobów budowy. Głównie dlatego, że omówiłam ten temat w e-booku E-Book „Co warto wiedzieć przed budową domu” i stwierdziłam, że to wystarczy. Zmieniłam jednak zdanie, kiedy napisała do mnie jedna z inwestorek. Zapytała:

Jakie są opcje pośrednie, czyli do jakiego momentu GW, a od jakiego system gospodarczy?

Muszę przyznać, że to jest świetne pytanie! Nie odpowiedziałam jednak od razu. Potrzebowałam czasu, żeby zastanawiać się nad tym, jak można połączyć poszczególne sposoby budowy. Obiecałam też, że rozważaniami na ten temat podzielę się na blogu.

Wyobrażam sobie jednak, że nie każdy jest w temacie. Zacznijmy zatem od początku.

System gospodarczy – polega na tym, że Ty jako inwestor wybierasz wykonawców wszystkich prac budowlano-montażowych, które będą realizowane na określonych etapach budowy. Podpisujesz z nimi umowy i ustalasz zakres oraz termin wykonania prac, które musisz później kontrolować. To znaczy, że będziesz sprawdzać jakość wykonania prac, a także zgodność ich realizacji z projektem. W Twoich obowiązkach będzie też dostarczanie materiałów i sprzętu na budowę lub zapewnienie dostarczenia sprzętu na budowę.

Inwestor zastępczy, mówiąc bardzo ogólnikowo, inwestor zastępczy działając odpłatnie, wyręcza inwestora przy realizacji i nadzorowaniu przebiegu robót budowlanych. Nie istnieją żadne przepisy, które regulowałyby status inwestora, zakres obowiązków oraz uprawnień – należy to określić w umowie, którą podpisuje bezpośrednio inwestor z inwestorem zastępczym.

Generalny wykonawca (GW) to firma, która na zlecenie inwestora obejmuje kompleksowy nadzór nad realizacją inwestycji w zakresie prac budowlanych i montażowych. Inwestor zawiera umowę z GW i na jej podstawie GW staje się odpowiedzialny za całość prac wykonywanych na budowie. To znaczy, że odpowiada za swoich pracowników i podwykonawców współpracujących z nim na placu budowy.

Wybierając sposób budowy, warto wziąć pod uwagę dwie kwestie: czas i ilość pieniędzy, którymi dysponujesz. Jedno jest zależne od drugiego. Im mniej pieniędzy przeznaczasz na budowę, tym większe powinno być Twoje zaangażowanie. Jeśli nie masz czasu na budowę, musisz poświęcić więcej pieniędzy, czyli najprościej mówiąc – zatrudnić osobę, która poświęci swój czas.

System gospodarczy na przykład – przynajmniej w teorii – zapewnia największe oszczędności, ale wymaga od Ciebie dużego (naprawdę dużego!) zaangażowania. Natomiast budowa z firmą budowlaną wymaga większego wkładu finansowego na start, ale nie musisz poświęcać czasu na szukanie materiałów, ekip montażowo-budowlanych, negocjacje cen, warunków współpracy ani kontrolowanie robót. Tym się zajmuje firma, którą zatrudniasz. Przejmuje odpowiedzialność za cały proces i realizację budowy, więc Ty nie musisz już tego robić.

Inwestorzy najczęściej łączą system gospodarczy z możliwością zatrudnienia generalnego wykonawcy (GW). Jak to wygląda w praktyce? Generalny wykonawca realizuje wówczas inwestycję do stanu surowego zamkniętego lub stanu deweloperskiego, w zależności od umowy, którą podpiszesz z generalnym wykonawcą. Stan surowy zamknięty zazwyczaj kończy się na postawieniu „skorupy budynku”, czyli mówiąc ogólnie, na wykonaniu fundamentów, ścian zewnętrznych, stropu (lub stropów, w przypadku domu dwukondygnacyjnego), dachu, montażu stolarki okienno-drzwiowej i bramy garażowej. Mamy wówczas zamknięty budynek, do którego nikt postronny nie wejdzie.

Stan deweloperski różni się od stanu zamkniętego tym, że stan deweloperski obejmuje swoim zakresem postawienie ścian działowych, wykonanie instalacji i tynków, wykończenie elewacji, czy też zagospodarowanie terenu. Tak samo jak przy odbiorze mieszkania od dewelopera – mamy wówczas w całości postawiony dom, przygotowany do wykończenia.

Później budowę przejmuje inwestor, który – w zależności od ukończonego etapu – kontynuuje prace we własnym zakresie.

W mojej opinii to korzystne rozwiązanie. Generalny wykonawca bierze na siebie organizację i realizację etapów, na których ważna jest wiedza oraz doświadczenie budowlane, a Tobie zostaje „jedynie” dokończenie budowy. Przed wyborem tego rozwiązania zastanów się czy będziesz mieć czas i czy chcesz go poświęcić na szukanie podwykonawców i materiałów. Odpowiedz sobie na pytanie czy chcesz osobiście ustalać warunki umowne i co ważniejsze – czy umiesz negocjować.

Drugim wariantem jest połączenie zastępstwa inwestycyjnego z GW. Inwestor zastępczy wspiera wówczas inwestora w procesie przygotowania projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę, podpisania i skompletowania umów z gestorami sieci oraz wyboru GW. Po wyborze generalnego wykonawcy inwestor zastępczy przekazuje kompletną dokumentację i teren budowy GW. Od tego momentu GW staje się odpowiedzialny za realizację inwestycji, aż do etapu, który ustalisz z GW w umowie. Może to być stan surowy, stan deweloperski, a nawet stan „pod klucz”.

Wariantów połączenia sposobów budowy może być więcej. Wszystko zależy od tego:

Jeśli odpowiesz sobie na powyższe pytania, to łatwiej będzie Ci podjąć decyzję odnośnie połączenia sposobów budowy. Zastanów się czy chcesz, aby ktoś pomógł Ci jedynie w podjęciu określonych decyzji, poszukiwaniu ekip i materiałów budowlanych czy może zależy Ci na tym, aby ktoś Cię wyręczył i chcesz oddać całą budowę w czyjeś ręce. I co ważniejsze, przemyśl to przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac.

Pobierz PDF „warianty połączenia sposobów budowy”

Niezależnie od tego jak podejdziesz do realizacji swojego domu, pamiętaj o tym, aby podział prac był jasno wyznaczony. Musisz określić, kto za co odpowiada. Dzięki temu unikniesz sporów na styku prac.

Ważne! W przypadku GW i zastępstwa inwestycyjnego, przed podpisaniem umowy, skonsultuj jej treść z prawnikiem. Pomoże on zabezpieczyć Twoje interesy.

Także, jak widzisz, wpis dotyczący sposobów budowy pojawił się jednak na moim blogu ;) pamiętaj być pobrać PDF, który dla Ciebie przygotowałam i daj znać w komentarzu:

Nad jakim połączeniem się zastanawiasz?