Jakiś czas temu na Instagramie wspominałam o koledze, który chce budować dom. Zdecydował się na 200 m2. Na podstawie kosztorysów ogólnodostępnych w internecie przyjął, że budowa 200 m2 (z wykończeniówką!) wyniesie ok. 400 tysięcy złotych. Stwierdził, że jeśli dołoży 150 tysięcy „na górkę” to będzie dobrze. Wiedziałam, że 500 czy 600 tysięcy na budowę domu o powierzchni 200 m2 to abstrakcja. Problem w tym, że kosztorys przygotowany przez kosztorysanta postrzegał raczej jako zbędny wydatek. Tym bardziej, że upierał się cały czas, że na stronie z projektem był kosztorys. Możesz sobie wyobrazić więc, że wcale nie było łatwo go namówić, żeby zamówił taki „prawdziwy” kosztorys. Z kolei wiedziałam, że mając do dyspozycji 600 tysięcy dojdzie tylko do pewnego etapu. Później będzie musiał szukać oszczędności i raczej będzie miał problem, żeby zakończyć budowę. Na szczęcie udało się go przekonać i zamówił jednak „normalny” kosztorys.

Co się okazało?

Budowa do stanu surowego zamkniętego to szacowany koszt 970 tysięcy złotych. Na wykończenie powinien liczyć drugie tyle, może 70% tej kwoty, ale tak naprawdę na budowę wraz z wykończeniówką powinien założyć 1,5 – 2 mln złotych, nie 600 tysięcy.

Co to jest kosztorys?

Według definicji kosztorys to dokument z tabelarycznym zestawieniem potrzebnych elementów, materiałów, robót oraz usług niezbędnych do wykonania danego zadania np. usunięcie warstwy ziemi wraz z ich przewidywanymi kosztami. Mówiąc językiem potocznym, kosztorys to dokument określający, ile będzie kosztować wykonanie wszystkich robót budowlanych. W przypadku obiektów budowalnych kosztorys powstaje na podstawie przedmiaru lub obmiaru robót budowlanych.

W jakim celu przygotowuje się kosztorys?

Przygotowanie kosztorysu pozwala zapoznać się z potencjalnymi kosztami. Często jest warunkiem pozyskania finansowania np. z kredytu. Ponadto kosztorys sporządza się w celu:

  • porównania ofert od wykonawców lub firm budowlanych,
  • kontrolowania budżetu,
  • rozliczania wykonanych robót,
  • zarządzania kosztami w trakcie trwania budowy oraz identyfikacji nieprzewidzianych kosztów.

Kosztorysy różnią się między sobą szczegółowością opracowania. Podstawowym podziałem jest kosztorys uproszczony i szczegółowy. Kosztorys uproszczony – jak sama nazwa wskazuje – to dość ogólna kalkulacja kosztów. Zazwyczaj obejmuje jedynie podstawowe pozycje, np. prace budowlane, materiał, robocizna, sprzęt. Kosztorys szczegółowy natomiast zawiera precyzyjnie określone kwoty materiałów, robocizny, sprzętu oraz innych elementów związanych z budową, więc umożliwia dokładniejsze określenie całkowitego kosztu inwestycji.

Jakiego rodzaju mamy kosztorysy?

  • Kosztorys „ślepy” (czasem określany jako kosztorys nakładczy) – powstaje w oparciu o przedmiar robót i nie zawiera jeszcze cen dla danych pozycji w tabeli. Pozwala na zobrazowanie jakich materiałów i czynności będzie wymagała realizacja danego obiektu.
  • Kosztorys inwestorski – w skrócie można powiedzieć, że jest to kosztorys „ślepy” uzupełniony cenami materiałów, robocizny, czy też sprzętu. Zasadniczo opracowywany na podstawie pełnej dokumentacji projektowej, a przy jego sporządzaniu korzysta się ze stawek rynkowych, pozyskiwanych np. z baz cenowych Sekocenbud.
  • Kosztorys ofertowy – przygotowywany jest przez różnych wykonawców/firmy budowlane. Zawiera realną wycenę robót, więc pozwala inwestorowi na porównanie ofert.
  • Kosztorys powykonawczy – tworzy się go po zakończeniu robót budowlanych, ilość/liczbę robót/materiałów przedstawia się na podstawie obmiarów, czyli prac rzeczywiście wykonanych, pomierzonych „w naturze”.
  • Kosztorys zamienny – przygotowuje się go w przypadku, gdy pojawią się dodatkowe roboty budowlane, nieuwzględnione w kosztorysie ofertowym lub gdy inwestor zdecyduje się zastosować rozwiązanie zamienne.

Na jakim etapie robi się kosztorys?

Wszystko zależy od tego o jakim kosztorysie mówimy. Przykładowo kosztorys inwestorski na etapie powstawania lub adaptacji projektu, a kosztorys ofertowy w momencie szukania wykonawców robót budowlanych.

Ile kosztuje kosztorys?

Koszt wykonania kosztorysu na ogół to wydatek rzędu kilkuset złotych. Oczywiście cena kosztorysu zależy od tego jaki jest zakres projektu, stopień skomplikowania itp. Natomiast z informacji, które udało mi się uzyskać, ceny oscylują między 500-1000 złotych.

Kto przygotowuje kosztorys?

Kosztorys zazwyczaj opracowywany jest przez biuro kosztorysowe, kosztorysanta, czyli osobę techniczną specjalizującą się w kosztorysowaniu, biuro projektowe (na ogół) współpracujące z kosztorysantami lub wykonawcę/firmę budowlaną.

Czy warto robić kosztorys?

Ze względu na to, że każda budowa jest indywidualnym, niepowtarzalnym przedsięwzięciem, a z związku z tym koszty realizacji są różne, kosztorys jest jednym z ważniejszych dokumentów w procesie inwestycyjno-budowlanym. Warto go przygotować i koszt wliczyć w koszty przygotowania do budowy. Podkreślam to, ponieważ spotykam się z tym, że inwestorzy postrzegają wydanie kilkuset złotych na kosztorys jako zbędny wydatek, czy też szukając oszczędności wolą te pieniądze dołożyć do innych wydatków. Prawda jednak jest taka, że 500 lub 1000 zł w kontekście kosztów budowy to naprawdę niewielki koszt.

Z kolei dobrze opracowany kosztorys może uchronić cię przed całą masą znacznie większych wydatków. Da (choćby ogólny) podgląd na całkowity koszt realizacji inwestycji, będzie punktem wyjścia do rozmów z potencjalnymi wykonawcami, a także pomoże kontrolować wydatki w trakcie trwania budowy – a co za tym idzie – pomoże uniknąć nieprzewidzianych wydatków i zwiększy szansę zakończenia budowy zgodnie z założonym budżetem. Uważam, że powinieneś dobrze wiedzieć, ile i za co płacisz.

Jeśli wykonasz kosztorys przed startem budowy, uzyskasz informację co do kosztów, więc będziesz mógł ocenić realność i opłacalność inwestycji. Będziesz miał/miała rozpoznanie, ile może kosztować budowa twojego domu, a więc będziesz mógł/mogła ocenić czy stać ciebie na budowę, czy nie. Jeśli okażę się, że potencjalne koszty przekraczają zakładany budżet, wówczas jeszcze na etapie powstawania lub adaptacji projektu, będziesz mógł/mogła wprowadzić zmiany w projekcie, optymalizując jego powierzchnię, czy też dobierając inne materiały lub urządzenia. Będziesz mógł/mogła świadomie, zdając sobie sprawę z kosztów, zaplanować podzielenie budowy na etapy lub odłożyć w czasie wykończenie kondygnacji. Najważniejsze, że masz zawczasu szansę, aby znaleźć korzystne rozwiązanie.

Dodatkowo:

  • kosztorys może przedstawiać różne warianty realizacji inwestycji. Wariantowanie robi się właśnie w celach szukania optymalizacji i po to, by sprawdzić koszty realizacji rożnych rozwiązań,
  • kosztorys jest narzędziem kontroli złożonych przez wykonawcę ofert, więc łatwo będziesz mógł sprawdzić, czy ceny ofertowe odbiegają w znaczny sposób od cen przedstawionych w kosztorysie inwestorskim.

Jak wygląda kosztorys budowy domu? (przykład)

Strona tytułowa jest bardzo prosta. Podane są na niej:

  • nazwa i adres inwestycji,
  • imię, nazwisko i adres inwestora,
  • informacja, kto sporządził kalkulację,
  • data opracowania,
  • wartość kosztorysowa robót,
  • podpis wykonawcy i inwestora,
  • data opracowania oraz data zatwierdzenia kosztorysu.

W dalszej części kosztorysu mamy tabelaryczne zestawienie potrzebnych elementów, materiałów, robót oraz usług niezbędnych do wykonania danego zadania oraz koszt.

Jak czytać kosztorys?

Kosztorys zawiera takie pozycje jak:

  • podstawę opracowania danego kosztu (KNR)
  • jego opis np. usunięcie warstwy ziemi
  • jednostkę obmiarową – m3
  • ilość – 611,330
  • cenę jednostkową – 0,64 zł
  • wartość całkowitą – 391,25 zł

Poniżej przedstawiam przykładowy kosztorys sporządzony dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wykonany w programie Norma PRO. Najważniejszymi informacjami dla ciebie są: opis i wartość całkowita. Patrząc na przykład poniżej z kosztorysu wynika, że na przykład usunięcie warstwy ziemi urodzajnej za pomocą spycharek to koszt 391,25 zł.

Natomiast na wartość całkowitą wpływają ilość i cena jednostkowa – są to kolumny pomiędzy jednostką obmiarową a wartością.

Wszystkie pozycje są posegregowane wg tzw. działów. Na przykład w dziale roboty fundamentowe wyróżniamy takie elementy jak: podkłady, ławy fundamentowe, płyty fundamentowe, ściany fundamentowe, izolacje.

Na końcu działu jest podsumowanie kosztów:

A na samym końcu kosztorysu wartość całkowita wszystkich robót:

Jakich pozycji nie zawiera kosztorys?

Zasadniczo do kosztorysu wliczamy jedynie koszty związane z realizacją inwestycji. Także nie zawiera on pozycji dotyczących zakupu działki czy kosztów związanych z opracowaniem projektu. Zaznaczam to dlatego, że wielu inwestorów przygotowujących sobie samodzielnie kosztorys wpisuje takie pozycje.

Pamiętaj też, że im bliżej budowy będziesz, tym dokładniej opracowany kosztorys powinieneś mieć.

Okres ważności kosztorysu

Kosztorysy mają swój „okres ważności”, który w dużej mierze zależy to od warunków umownych ustalonych między stronami, czyli inwestorem a wykonawcą lub biurem kosztorysowym. Nie ma reguły dotyczącej okresu ważności. W praktyce kosztorys może być ważny kilka tygodni lub kilka miesięcy. Jakkolwiek im dłuższy okres ważności tym większe ryzyko zmiany warunków rynkowych – cen materiałów lub/oraz robocizny, co wpływa na rzeczywiste koszty budowy.

Dlatego pamiętaj, że jeśli otrzymasz ofertę na realizację domu w listopadzie, nie oznacza to, że ta oferta w marcu kolejnego roku będzie wciąż aktualna. Rekomenduję zatem, aby ustalić warunki ważności kosztorysu np. w umowie i monitorować ewentualne zmiany w trakcie trwania realizacji projektu.

Wasze pytania:

Pyt. 1 Jaka jest różnica między kosztorysem a wyceną? Które jest sztywne i zobowiązujące?

Kosztorys jest raczej szacunkowym wyliczeniem. Określa, ile będzie kosztować wykonanie robót budowlanych, natomiast może ulec zmianie w miarę postępu prac. Wycena jest już skonkretyzowaną ofertą. Wykonawca lub dostawca sporządzając wycenę zobowiązuje się wykonać usługę lub dostarczyć produkt w danej cenie.

Hej, tu Agnieszka

Jeśli chcesz stworzyć dobry projekt i poprawić jakość procesu inwestycyjnego, chętnie Ci w tym pomogę!

Znajdziesz mnie tu:

Jakiś czas temu na Instagramie wspominałam o koledze, który chce budować dom. Zdecydował się na 200 m2. Na podstawie kosztorysów ogólnodostępnych w internecie przyjął, że budowa 200 m2 (z wykończeniówką!) wyniesie ok. 400 tysięcy złotych. Stwierdził, że jeśli dołoży 150 tysięcy „na górkę” to będzie dobrze. Wiedziałam, że 500 czy 600 tysięcy na budowę domu o powierzchni 200 m2 to abstrakcja. Problem w tym, że kosztorys przygotowany przez kosztorysanta postrzegał raczej jako zbędny wydatek. Tym bardziej, że upierał się cały czas, że na stronie z projektem był kosztorys. Możesz sobie wyobrazić więc, że wcale nie było łatwo go namówić, żeby zamówił taki „prawdziwy” kosztorys. Z kolei wiedziałam, że mając do dyspozycji 600 tysięcy dojdzie tylko do pewnego etapu. Później będzie musiał szukać oszczędności i raczej będzie miał problem, żeby zakończyć budowę. Na szczęcie udało się go przekonać i zamówił jednak „normalny” kosztorys.

Co się okazało?

Budowa do stanu surowego zamkniętego to szacowany koszt 970 tysięcy złotych. Na wykończenie powinien liczyć drugie tyle, może 70% tej kwoty, ale tak naprawdę na budowę wraz z wykończeniówką powinien założyć 1,5 – 2 mln złotych, nie 600 tysięcy.

Co to jest kosztorys?

Według definicji kosztorys to dokument z tabelarycznym zestawieniem potrzebnych elementów, materiałów, robót oraz usług niezbędnych do wykonania danego zadania np. usunięcie warstwy ziemi wraz z ich przewidywanymi kosztami. Mówiąc językiem potocznym, kosztorys to dokument określający, ile będzie kosztować wykonanie wszystkich robót budowlanych. W przypadku obiektów budowalnych kosztorys powstaje na podstawie przedmiaru lub obmiaru robót budowlanych.

W jakim celu przygotowuje się kosztorys?

Przygotowanie kosztorysu pozwala zapoznać się z potencjalnymi kosztami. Często jest warunkiem pozyskania finansowania np. z kredytu. Ponadto kosztorys sporządza się w celu:

  • porównania ofert od wykonawców lub firm budowlanych,
  • kontrolowania budżetu,
  • rozliczania wykonanych robót,
  • zarządzania kosztami w trakcie trwania budowy oraz identyfikacji nieprzewidzianych kosztów.

Kosztorysy różnią się między sobą szczegółowością opracowania. Podstawowym podziałem jest kosztorys uproszczony i szczegółowy. Kosztorys uproszczony – jak sama nazwa wskazuje – to dość ogólna kalkulacja kosztów. Zazwyczaj obejmuje jedynie podstawowe pozycje, np. prace budowlane, materiał, robocizna, sprzęt. Kosztorys szczegółowy natomiast zawiera precyzyjnie określone kwoty materiałów, robocizny, sprzętu oraz innych elementów związanych z budową, więc umożliwia dokładniejsze określenie całkowitego kosztu inwestycji.

Jakiego rodzaju mamy kosztorysy?

  • Kosztorys „ślepy” (czasem określany jako kosztorys nakładczy) – powstaje w oparciu o przedmiar robót i nie zawiera jeszcze cen dla danych pozycji w tabeli. Pozwala na zobrazowanie jakich materiałów i czynności będzie wymagała realizacja danego obiektu.
  • Kosztorys inwestorski – w skrócie można powiedzieć, że jest to kosztorys „ślepy” uzupełniony cenami materiałów, robocizny, czy też sprzętu. Zasadniczo opracowywany na podstawie pełnej dokumentacji projektowej, a przy jego sporządzaniu korzysta się ze stawek rynkowych, pozyskiwanych np. z baz cenowych Sekocenbud.
  • Kosztorys ofertowy – przygotowywany jest przez różnych wykonawców/firmy budowlane. Zawiera realną wycenę robót, więc pozwala inwestorowi na porównanie ofert.
  • Kosztorys powykonawczy – tworzy się go po zakończeniu robót budowlanych, ilość/liczbę robót/materiałów przedstawia się na podstawie obmiarów, czyli prac rzeczywiście wykonanych, pomierzonych „w naturze”.
  • Kosztorys zamienny – przygotowuje się go w przypadku, gdy pojawią się dodatkowe roboty budowlane, nieuwzględnione w kosztorysie ofertowym lub gdy inwestor zdecyduje się zastosować rozwiązanie zamienne.

Na jakim etapie robi się kosztorys?

Wszystko zależy od tego o jakim kosztorysie mówimy. Przykładowo kosztorys inwestorski na etapie powstawania lub adaptacji projektu, a kosztorys ofertowy w momencie szukania wykonawców robót budowlanych.

Ile kosztuje kosztorys?

Koszt wykonania kosztorysu na ogół to wydatek rzędu kilkuset złotych. Oczywiście cena kosztorysu zależy od tego jaki jest zakres projektu, stopień skomplikowania itp. Natomiast z informacji, które udało mi się uzyskać, ceny oscylują między 500-1000 złotych.

Kto przygotowuje kosztorys?

Kosztorys zazwyczaj opracowywany jest przez biuro kosztorysowe, kosztorysanta, czyli osobę techniczną specjalizującą się w kosztorysowaniu, biuro projektowe (na ogół) współpracujące z kosztorysantami lub wykonawcę/firmę budowlaną.

Czy warto robić kosztorys?

Ze względu na to, że każda budowa jest indywidualnym, niepowtarzalnym przedsięwzięciem, a z związku z tym koszty realizacji są różne, kosztorys jest jednym z ważniejszych dokumentów w procesie inwestycyjno-budowlanym. Warto go przygotować i koszt wliczyć w koszty przygotowania do budowy. Podkreślam to, ponieważ spotykam się z tym, że inwestorzy postrzegają wydanie kilkuset złotych na kosztorys jako zbędny wydatek, czy też szukając oszczędności wolą te pieniądze dołożyć do innych wydatków. Prawda jednak jest taka, że 500 lub 1000 zł w kontekście kosztów budowy to naprawdę niewielki koszt.

Z kolei dobrze opracowany kosztorys może uchronić cię przed całą masą znacznie większych wydatków. Da (choćby ogólny) podgląd na całkowity koszt realizacji inwestycji, będzie punktem wyjścia do rozmów z potencjalnymi wykonawcami, a także pomoże kontrolować wydatki w trakcie trwania budowy – a co za tym idzie – pomoże uniknąć nieprzewidzianych wydatków i zwiększy szansę zakończenia budowy zgodnie z założonym budżetem. Uważam, że powinieneś dobrze wiedzieć, ile i za co płacisz.

Jeśli wykonasz kosztorys przed startem budowy, uzyskasz informację co do kosztów, więc będziesz mógł ocenić realność i opłacalność inwestycji. Będziesz miał/miała rozpoznanie, ile może kosztować budowa twojego domu, a więc będziesz mógł/mogła ocenić czy stać ciebie na budowę, czy nie. Jeśli okażę się, że potencjalne koszty przekraczają zakładany budżet, wówczas jeszcze na etapie powstawania lub adaptacji projektu, będziesz mógł/mogła wprowadzić zmiany w projekcie, optymalizując jego powierzchnię, czy też dobierając inne materiały lub urządzenia. Będziesz mógł/mogła świadomie, zdając sobie sprawę z kosztów, zaplanować podzielenie budowy na etapy lub odłożyć w czasie wykończenie kondygnacji. Najważniejsze, że masz zawczasu szansę, aby znaleźć korzystne rozwiązanie.

Dodatkowo:

  • kosztorys może przedstawiać różne warianty realizacji inwestycji. Wariantowanie robi się właśnie w celach szukania optymalizacji i po to, by sprawdzić koszty realizacji rożnych rozwiązań,
  • kosztorys jest narzędziem kontroli złożonych przez wykonawcę ofert, więc łatwo będziesz mógł sprawdzić, czy ceny ofertowe odbiegają w znaczny sposób od cen przedstawionych w kosztorysie inwestorskim.

Jak wygląda kosztorys budowy domu? (przykład)

Strona tytułowa jest bardzo prosta. Podane są na niej:

  • nazwa i adres inwestycji,
  • imię, nazwisko i adres inwestora,
  • informacja, kto sporządził kalkulację,
  • data opracowania,
  • wartość kosztorysowa robót,
  • podpis wykonawcy i inwestora,
  • data opracowania oraz data zatwierdzenia kosztorysu.

W dalszej części kosztorysu mamy tabelaryczne zestawienie potrzebnych elementów, materiałów, robót oraz usług niezbędnych do wykonania danego zadania oraz koszt.

Jak czytać kosztorys?

Kosztorys zawiera takie pozycje jak:

  • podstawę opracowania danego kosztu (KNR)
  • jego opis np. usunięcie warstwy ziemi
  • jednostkę obmiarową – m3
  • ilość – 611,330
  • cenę jednostkową – 0,64 zł
  • wartość całkowitą – 391,25 zł

Poniżej przedstawiam przykładowy kosztorys sporządzony dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wykonany w programie Norma PRO. Najważniejszymi informacjami dla ciebie są: opis i wartość całkowita. Patrząc na przykład poniżej z kosztorysu wynika, że na przykład usunięcie warstwy ziemi urodzajnej za pomocą spycharek to koszt 391,25 zł.

Natomiast na wartość całkowitą wpływają ilość i cena jednostkowa – są to kolumny pomiędzy jednostką obmiarową a wartością.

Wszystkie pozycje są posegregowane wg tzw. działów. Na przykład w dziale roboty fundamentowe wyróżniamy takie elementy jak: podkłady, ławy fundamentowe, płyty fundamentowe, ściany fundamentowe, izolacje.

Na końcu działu jest podsumowanie kosztów:

A na samym końcu kosztorysu wartość całkowita wszystkich robót:

Jakich pozycji nie zawiera kosztorys?

Zasadniczo do kosztorysu wliczamy jedynie koszty związane z realizacją inwestycji. Także nie zawiera on pozycji dotyczących zakupu działki czy kosztów związanych z opracowaniem projektu. Zaznaczam to dlatego, że wielu inwestorów przygotowujących sobie samodzielnie kosztorys wpisuje takie pozycje.

Pamiętaj też, że im bliżej budowy będziesz, tym dokładniej opracowany kosztorys powinieneś mieć.

Okres ważności kosztorysu

Kosztorysy mają swój „okres ważności”, który w dużej mierze zależy to od warunków umownych ustalonych między stronami, czyli inwestorem a wykonawcą lub biurem kosztorysowym. Nie ma reguły dotyczącej okresu ważności. W praktyce kosztorys może być ważny kilka tygodni lub kilka miesięcy. Jakkolwiek im dłuższy okres ważności tym większe ryzyko zmiany warunków rynkowych – cen materiałów lub/oraz robocizny, co wpływa na rzeczywiste koszty budowy.

Dlatego pamiętaj, że jeśli otrzymasz ofertę na realizację domu w listopadzie, nie oznacza to, że ta oferta w marcu kolejnego roku będzie wciąż aktualna. Rekomenduję zatem, aby ustalić warunki ważności kosztorysu np. w umowie i monitorować ewentualne zmiany w trakcie trwania realizacji projektu.

Wasze pytania:

Pyt. 1 Jaka jest różnica między kosztorysem a wyceną? Które jest sztywne i zobowiązujące?

Kosztorys jest raczej szacunkowym wyliczeniem. Określa, ile będzie kosztować wykonanie robót budowlanych, natomiast może ulec zmianie w miarę postępu prac. Wycena jest już skonkretyzowaną ofertą. Wykonawca lub dostawca sporządzając wycenę zobowiązuje się wykonać usługę lub dostarczyć produkt w danej cenie.

3 komentarze

  1. Bartosz 11 lutego 2024 at 10:38 - Reply

    Bardzo dobry wpis! Kosztorys to jest must have. Jestem na etapie powstawania projektu (projekt indywidualny), kosztorys będzie przygotowywany przez biuro.

  2. Ania 31 stycznia 2024 at 12:17 - Reply

    Świetnie uporządkowane informacje, dziękuję! 🙂